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在線客服基本案情
老董居住在某小區(qū)某幢樓東單元頂層，該幢樓共4層，有東西兩單元，共有16戶住戶。由于該小區(qū)樓房歷史較久，多年前老董家中開(kāi)始出現(xiàn)房頂漏水現(xiàn)象，起初只有輕微滲漏，老董便自行找人修補(bǔ)。
近年來(lái)，漏水問(wèn)題愈發(fā)嚴(yán)重，2023年4月，老董通知樓下住戶后便開(kāi)始著手維修，花費(fèi)一萬(wàn)余元。
在老董向樓下追償維修費(fèi)時(shí)，樓下住戶老趙對(duì)維修費(fèi)金額及承擔(dān)方式有異議，多次協(xié)商未果后，老董便起訴至榮成法院，要求老趙承擔(dān)維修費(fèi)3000余元。
訴訟中，因老趙對(duì)維修費(fèi)提出異議，老董申請(qǐng)司法鑒定。經(jīng)鑒定，樓頂防水維修造價(jià)為11361元。
法院判決
法院經(jīng)審理認(rèn)為，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，屋頂應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分。
涉案樓頂覆蓋全樓，關(guān)乎全樓16戶業(yè)主的共同利益，應(yīng)屬于全樓業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，全樓業(yè)主對(duì)樓頂享有共有權(quán)利，自然也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
全樓業(yè)主應(yīng)對(duì)樓頂共同維護(hù)，維護(hù)的內(nèi)容自然包括出現(xiàn)漏水的情形，應(yīng)由全體業(yè)主共同出資使樓頂恢復(fù)到正常使用狀態(tài)?；谌珮菢I(yè)主對(duì)樓頂所享有的份額均等，因此，所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)由全樓16戶業(yè)主平均承擔(dān)。
老董因案涉房屋樓頂漏水自行組織人員做防水維修并支付維修費(fèi)用，在墊付維修費(fèi)用后可以向其他業(yè)主追償。
最終，法院判決老趙支付老董墊付的樓頂防水維修款710元。判決后，老趙不服提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。
法官寄語(yǔ)
通過(guò)本案例，我們可以了解到一個(gè)法律概念——建筑物區(qū)分所有權(quán)，該權(quán)利是隨著住房制度改革和高層建筑物大量出現(xiàn)而產(chǎn)生的復(fù)合型民事權(quán)利，是一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)。
提到建筑物區(qū)分所有權(quán)，有的人可能對(duì)此概念比較陌生。但是說(shuō)到小區(qū)公共部位，比如電梯、樓道等，相應(yīng)的聯(lián)系便會(huì)自然建立起來(lái)。
例如，高層住戶是否能夠以不使用電梯為由拒絕支付電梯維修費(fèi)?通常情況下答案是否定的，這就與建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定息息相關(guān)。
《民法典》第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
由此我們可以看出，業(yè)主對(duì)建筑物的權(quán)利可以分為以下三種：
一是業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)，即業(yè)主對(duì)購(gòu)買的房屋享有完全的、獨(dú)立的占有、使用、收益、處分的權(quán)利;
二是業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分的共有權(quán)，即業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分如電梯間、樓道、公共道路等享有共有的權(quán)利;
三是業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。
《民法典》第二百七十三條第一款規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
在頂層漏水的情況下，因樓頂屬于業(yè)主共有部分，漏水維修是為了保障樓頂基本防水功能，關(guān)乎到全樓所有業(yè)主的共同利益，效果上使全體業(yè)主受益，該維修費(fèi)用自然也不能僅由頂樓業(yè)主承擔(dān)，全體業(yè)主應(yīng)根據(jù)約定、業(yè)主專有部分面積所占比例等因素承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)。
法條鏈接
《民法典》第二百七十一條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
《民法典》第二百七十三條第一款 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
《民法典》第二百八十三條 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：
(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;
(二)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;
(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為前款所稱的專有部分的組成部分。
本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：
(一)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;
(二)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。
建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。